Das Haus ist meins, das Grundstück nicht: Was Bauherren zum Erbbaurecht wissen müssen

Bauen auf Erbpachtland kann eine Alternative zum Hausbau auf eigenem Grund und Boden sein, weil zunächst das Grundstück nicht finanziert werden muss.
Bauen auf Erbpachtland kann eine Alternative zum Hausbau auf eigenem Grund und Boden sein, weil zunächst das Grundstück nicht finanziert werden muss.
© djd/Bauherren-Schutzbund

(djd). Kirchen und Kommunen, Stiftungen und in seltenen Fällen auch Unternehmen bieten Grundstücke als Erbpachtland oder Erbbauland an. Der Bauherr zahlt keinen Grundstückspreis, sondern einen jährlichen Erbpachtzins. Das klingt nicht nur in Ballungsgebieten verlockend, in denen Grundstücke rar und teuer sind. Es lohnt sich aber, genauer hinzusehen und das Für und Wider abzuwägen, rät Rechtsanwalt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB).

Was ist der wichtigste Vorteil im Erbbaurecht?

Untypisch für den Erwerb von Wohneigentum ist die Tatsache, dass das Eigentum an Grund und Boden und dem darauf errichteten Gebäude auseinanderfallen. Der größte Vorteil dieser Konstruktion ist, dass Bauherren sich die Finanzierungskosten für das Grundstück zunächst sparen können.

Wie teuer ist Erbpacht unterm Strich?

Der jährliche Erbpachtzins liegt in der Regel zwischen drei und sechs Prozent des aktuellen Grundstückswerts. Er wird normalerweise an den Verbraucherpreisindex angekoppelt und steigt moderat. Praktisch stehen Hausbesitzer, die einen Vertrag vor zum Beispiel 50 Jahren geschlossen haben, sehr gut da, weil die Grundstückspreise in vielen Regionen deutlich steiler angestiegen sind als die Verbraucherpreise. Wer heute einen Vertrag abschließt, zahlt mit der Erbpacht manchmal fast eine "zweite Miete", und wie sich die Grundstückspreise in den nächsten Jahren oder gar in 99 Jahren entwickeln, kann niemand voraussehen. Es gilt also scharf zu rechnen, ob man mit einem Erbpachtvertrag wirklich besser fährt als mit der Finanzierung von Grundeigentum.

Was passiert nach Ablauf des Erbpachtvertrags?

Viele Verträge enthalten Verlängerungsklauseln. In der Regel wird der Erbpachtzins an den dann ermittelten Grundstückswert angepasst. Gibt es keine solche Klausel und fordert der Eigentümer das Grundstück zurück, muss er dem Hauseigentümer auf jeden Fall den Wert des darauf befindlichen Hauses ausbezahlen.

Welche Nachteile gilt es zu beachten?

Bei Zahlungsschwierigkeiten oder einer Insolvenz kann der Erbbaugeber das Grundstück inklusive Haus zurückfordern, man spricht dann vom "Heimfall". Wie beim Erwerb eines Grundstücks muss sich der Erbpachtnehmer um Mängel am Grundstück und die Bodenbeschaffenheit sowie die Erschließung kümmern. Laut Rechtsanwalt Schmidt stellt das Erbbaurecht grundsätzlich eine interessante Alternative zum Grundstückserwerb dar. Allerdings muss "viel Wert auf die Vertragsgestaltung gelegt werden", so Schmidt. Er empfiehlt Bauinteressenten daher, sich unabhängige juristische Beratung zum Beispiel bei einem Vertrauensanwalt des BSB zu sichern. Unter www.bsb-ev.de gibt es weitere Infos und Anwaltsadressen.

Haus auf Erbpacht verkaufen: Möglich, aber nicht unproblematisch

(djd). Wer ein Haus auf Erbpachtland errichtet hat, kann dieses veräußern, der Käufer tritt dann in seinen Erbpachtvertrag ein. Mit einem günstigen Erbpachtzins aus einem älteren Vertrag kann dies interessant für Käufer sein, hohe jährliche Erbbaukosten können den Wert der Immobilie aber sinken lassen. Auch kürzere Restlaufzeiten bis zum Vertragsende können ein Verkaufshindernis darstellen. Denn selbst mit einer Verlängerungsklausel muss der Käufer mit einem deutlich steigenden Erbpachtzins für die Vertragsverlängerung rechnen. Infos und Beratung zum Thema gibt es beim Bauherren-Schutzbund e.V. und unter www.bsb-ev.de.


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