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Eigentumswohnung: Nebenkosten und Rücklagen als Kaufkriterium

Die Höhe der Nebenkosten und der Rücklagen sind ein wichtiges Kaufkriterium bei einer Eigentumswohnung.

Eigentumswohnungen gelten als besonders pflegeleichte Immobilien. Schließlich kümmert sich ein Verwalter um die nötigen Abrechnungen, Versicherungen und Reparaturen. Mit der Reinigung von Treppenhäusern und Gehwegen sowie der Gartenpflege werden zudem meist externe Dienstleister beauftragt. Doch die Bequemlichkeit hat ihren Preis. Und den sollten potenzielle Wohnungskäufer nicht unterschätzen.

Die Liste der zu verteilenden Wohn-Nebenkosten ist lang: Neben den üblichen Kosten für Heizung, Wasser, Aufzug, Reinigung, Gärtner und Müllabfuhr fallen regelmäßig noch die Beiträge für die Wohngebäudeversicherung, der Aufwand für Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie das Entgelt für den Verwalter an. Zur Deckung all dieser Gemeinschaftsausgaben zahlen die Eigentümer monatlich ein sogenanntes Wohngeld. Darin sind zusätzlich noch Zahlungen zum Aufbau einer Rücklage zur laufenden Instandhaltung der Immobilie enthalten. Reichen die Rücklagen für größere Reparaturen wie die Erneuerung der Dacheindeckung nicht aus, werden die Eigentümer zusätzlich per Sonderumlage zur Kasse gebeten.

Potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen sollten die Nebenkosten nicht auf die leichte Schulter nehmen. Stellen diese doch zusammen mit der Höhe der Rücklage ein wichtiges Kaufkriterium dar. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten sie vor dem Erwerb der Immobilie unbedingt auf folgende Punkte achten:

Bei einer Eigentumswohnung aus dem Bestand: Handelt es sich um eine gebrauchte Wohnung, sollte man sich unbedingt die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre zeigen lassen. Nur dann lässt sich grob kalkulieren, mit welchen monatlichen Belastungen der Käufer künftig zu rechnen hat. Zudem sollte der Verwalter in jedem Fall danach gefragt werden, ob demnächst größere Reparaturen oder Instandhaltungen anstehen und wie hoch die angesparte Rücklage der Eigentümergemeinschaft ist. Zur Orientierung: Vor allem bei älteren Objekten sollte die Rücklage schon so hoch sein, um davon beispielsweise ein Dach neu eindecken zu können. Geringere Rücklagen sind nur dann akzeptabel, wenn vor nicht allzu langer Zeit bereits aufwendige Reparaturen wie eine neue Heizungsanlage vorgenommen wurden.

Bei einem neuen Objekt: Beim Erwerb einer neuen Wohnung sollte der Käufer im Schnitt monatlich etwa drei Euro Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren. Häufig wird die Instandhaltungsrücklage in den ersten Jahren deutlich niedriger angesetzt, weil innerhalb der meist fünfjährigen Gewährleistungsfrist normalerweise keine Reparaturen auf Kosten der Eigentümer anfallen. Dies hat nach 10 bis 15 Jahren häufig zur Folge, dass die dann auftretenden teuren Reparaturen nicht aus dem Gemeinschaftstopf finanziert werden können. Sonderumlagen sind erforderlich. Tipp: Beschließt die Eigentümerversammlung eine zu geringe Instandhaltungsrücklage, sollte man zusätzlich eine kleine private Rückstellung bilden.

Die Verteilung der Kosten: Nähere Angaben zum Verteilungsschlüssel findet man in der Gemeinschaftsordnung. Üblicherweise erfolgt die Umlage nach dem im Grundbuch für jede Wohnung festgelegten Miteigentumsanteil. Eigentümer größerer Wohnungen zahlen also entsprechend mehr. Der Verteilung der Heiz- und Wasserkosten liegt in der Regel der gemessene Verbrauch zugrunde. Manche Kosten können aber auch nach der Anzahl der Wohnungen verteilt werden, zum Beispiel das Verwalterentgelt. Ein Hinweis für neue Eigentümer, die sich durch den Verteilungsschlüssel benachteiligt fühlen: Der einmal festgelegte Verteilungsschlüssel kann in der Regel nur einstimmig geändert werden. Das heißt: Auf der Eigentümerversammlung müssen alle dem neuen Schlüssel zustimmen - was wohl eher die Ausnahme sein dürfte.