Tipps der Redaktion

HypoStar

Sie sind hier: Homepage Ratgeber Bauen & Wohnen Finanzieren

Wie Bauherren Darlehensangebote richtig vergleichen

Experten der ING-DIBA erklären, wie man Darlehensangebote richtig vergleicht.

Wovon früher Generationen von Immobilienkäufern träumten, das ist heute Wirklichkeit: Ohne mühsam die Geldgeber einzeln anfragen zu müssen, kann sich mittlerweile jeder Bauherr eine schnelle Übersicht über die aktuellen Hypothekenangebote verschaffen - ein Blick ins Internet oder die Tageszeitung reicht dafür aus. Doch Vorsicht! Die Zinsübersichten enthalten meist nur die jeweils günstigsten Konditionen der Finanzierer. Diese gelten längst nicht für jeden Darlehensvertrag. Für die Höhe des individuellen Angebotszinssatzes ist auch die Frage entscheidend, wie viel Prozent der Baukosten oder des Immobilienpreises der Bauherr per Kredit finanzieren muss. Deshalb sollten Häuslebauer die Faktoren Beleihungswert und Beleihungsgrenze immer in den Konditionenvergleich einbeziehen.

Den Beleihungswert kalkuliert die Bank so, dass die Immobilie als nachhaltige Sicherheit für den Kredit dienen kann. Selbst wenn das Objekt verkauft oder versteigert werden muss, weil der Kunde die Raten nicht mehr zahlen kann, soll der Erlös ausreichen, um das Darlehen zu tilgen. Längst nicht jedes Kreditinstitut setzt deshalb den tatsächlichen Kaufpreis oder die Herstellungskosten der Immobilie als Beleihungswert an. Viele Anbieter ziehen einen Risikoabschlag von meist zehn Prozent ab. Je nach Region und Lage des Objekts unter Umständen auch mehr.

In einem zweiten Schritt wird auf diesen Beleihungswert dann die Beleihungsgrenze der Bank berechnet. Und diese ist letztlich entscheidend für die tatsächlich angebotenen Zinskonditionen. Für die Absicherung im Grundbuch werden erstrangige von nachrangigen Darlehen unterschieden. Bei einer Finanzierung bis zu einer Grenze von 60 Prozent des Beleihungswertes - was meist 54 Prozent der tatsächlichen Erwerbskosten entspricht - steht die Hypothek an der vordersten Stelle im Grundbuch. Da im Krisenfall der Verkaufserlös der Immobilie auf jeden Fall reichen dürfte, um das Darlehen zu tilgen, ist das Kreditrisiko gering. Das wird von den Finanzierern mit einem günstigen Zinssatz honoriert. Überschreitet das Darlehen die Beleihungsgrenze von 60 Prozent, verlangen die Institute in der Regel Zinsaufschläge, weil die Hypothek damit im sogenannten Nachrang-Bereich liegt.

Wer Hypothekenangebote aussagekräftig vergleichen will, muss deshalb immer die Beleihungssituation beachten. Wie die Finanzierung dabei schon durch kleine Unterschiede teurer werden kann, zeigt ein Beispiel:

Eine Immobilie kostet 250.000 Euro, der Käufer benötigt ein Darlehen über 150.000 Euro. Nimmt die Bank einen Risikoabschlag von zehn Prozent vor, beträgt der Beleihungswert 225.000 Euro. Das beantragte Darlehen entspricht dann rund 67 Prozent dieses Werts. Die knappe Überschreitung der 60-Prozent-Grenze führt bei vielen Finanzierern zu einem Zinsaufschlag von etwa 0,2 Prozentpunkten, und zwar auf die gesamte Finanzierungssumme. Dieser Nachteil summiert sich über die Kreditlaufzeit schnell auf mehrere Tausend Euro. Setzt das Geldinstitut, wie bei einigen Anbietern üblich, den vollen Kaufpreis von 250.000 Euro als Beleihungswert an, liegt die Grenze von 60 Prozent dagegen exakt bei 150.000 Euro. Die Finanzierung kann deshalb zu den günstigeren Zinskonditionen erfolgen. Das bedeutet: Ein auf den ersten Blick etwas teureres Angebot kann letztlich die Nase klar vorn haben.

Tipp: Wer einen Hypothekenvergleich in der Tageszeitung oder im Internet nutzt, sollte nicht allein auf die Zinssätze und Beleihungsgrenzen schauen. Auch die Frage, welche Größe die Bank als Beleihungswert ansetzt, spielt eine wichtige Rolle - besonders, wenn das benötigte Darlehen dicht an einer Beleihungsgrenze liegt. Im Zweifelsfall ist es deshalb sinnvoll, direkt bei den Geldinstituten nachzufragen.