Mietkauf: Vorsicht vor Risikomodellen mit ungewissem Ausgang

Experten der ING-DiBa AG geben Tipps zum Thema "Mietkauf".

© Heike Hering / Pixelio.de

"Schuldenfrei ins Eigenheim für jeden" oder "Immobilienkauf auf Raten ohne Kredit", davon träumt so mancher potenzielle Eigenheimbesitzer. Dafür, dass diese vollmundigen Werbeaussagen keine leeren Versprechen bleiben, soll eine ganz spezielle Form des Immobilienerwerbs sorgen: der sogenannte Mietkauf. Die Anbieter des Modells wie Bauträger oder spezielle Genossenschaften setzen als Kundschaft vor allem auf junge Familien ohne Eigenkapital, Selbstständige und andere, die allesamt Probleme haben, eine normale Bankfinanzierung zu bekommen. Doch nicht alle Träume werden wahr. Wer sich nicht vorher über die Funktionsweise, die rechtlichen Rahmenbedingungen und vor allem die Tücken der Mietkauf-Modelle informiert, kann schnell ein böses Erwachen erleben.

So funktioniert ein Mietkauf: Unter der Bezeichnung "Mietkauf" kursieren derzeit verschiedene Varianten des Immobilienerwerbs auf dem Markt. Das klassische Modell läuft so ab, dass Käufer und Verkäufer eines Objekts einen Mietvertrag abschließen, der gleichzeitig eine Option oder sogar eine feste Verpflichtung des Mieters zum späteren Kauf der Immobilie enthält. Als Anreiz wird dabei oft vereinbart, dass der Verkäufer einen Teil der zu zahlenden Miete auf den bereits festgelegten späteren Kaufpreis anrechnet. Nach Ablauf der meist zehnjährigen Mietphase zahlt der Käufer an den Vermieter den Restpreis und wird Eigentümer des Hauses oder der Eigentumswohnung.

Bei einer anderen Variante schließen Käufer und Verkäufer einen ganz normalen Immobilienkaufvertrag ab, vereinbaren aber eine ratenweise Begleichung des Kaufpreises. Der Käufer zieht sofort in das Objekt ein, zahlt aber neben der Rate keine Miete. Auch wenn das Modell unter der Bezeichnung „Mietkauf“ läuft, handelt es sich also letztlich um einen reinen Ratenzahlungsvertrag, bei dem der Kaufpreis über einen längeren Zeitraum gestundet wird. Häufiger Grund für diese Ratenkonstruktion: Der Käufer bekommt kein Bankdarlehen, mit dem er sofort zahlen könnte, und der Verkäufer wird das Objekt auf anderem Wege nicht los.

Kräftig bei den Bausparkassen abgekupfert haben dagegen einige Genossenschaften, die mit einer dritten Variante gleich ganze Scharen von Mitgliedern per Mietkauf ins Eigenheim bringen wollen. Erst einmal müssen die Genossen aber ihren gezeichneten Anteil an der Genossenschaft – meist 10.000 bis 40.000 Euro – einzahlen, was Jahre dauern kann. Erst dann besteht die Chance, dass das Unternehmen die gewünschte Immobilie baut und das Mitglied dort als Mieter einziehen kann. Die im Mietkaufvertrag eingeräumte Kaufoption zum Festpreis eröffnet anschließend zusätzlich die Möglichkeit, innerhalb der nächsten 25 Jahre das Objekt zu kaufen.

Das sollte ein Mietkauf-Vertrag regeln: Da es beim Mietkauf um den Erwerb einer Immobilie geht, führt kein Weg am Notar vorbei. Unterbleibt eine notarielle Beurkundung, ist der Vertrag unwirksam. Angesichts der komplizierten Materie sollten ohne die Beratung eines Notars aber ohnehin keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen werden. Denn der Kontrakt muss eine Menge wichtiger Details festlegen. Beim klassischen Mietkauf neben der Höhe des Kaufpreises zum Beispiel den Anteil der Miete, der darauf angerechnet wird, und den Zeitraum, innerhalb dessen die Kaufoption gezogen werden kann. In den Vertrag gehören außerdem spezielle Regelungen für den Fall, dass die Vertragsparteien ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen – beispielsweise der Käufer etwa die laufende Miete oder Kaufpreisrate nicht zahlt oder der Verkäufer das Eigentum nicht schuldenfrei übertragen kann. Und auch die Folgen einer Nichtausübung der Kaufoption müssen schriftlich fixiert werden. Ebenso wie die Frage, ob ein Ausstieg aus dem Vertrag möglich ist, und wenn ja, mit welchen Konsequenzen. Wenig vertragliche Gestaltungsspielräume bietet dagegen das Genossenschaftsmodell. Hier bleibt dem Käufer nur eins: die Vertragsbedingungen des Genossenschaftsvertrags detailliert zu prüfen und gegebenenfalls qualifizierten Rechtsrat einzuholen.

Die Risiken und Nachteile der Mietkauf-Modelle: Von einem Rundum-sorglos-Weg in die eigenen vier Wände kann beim Mietkauf keinesfalls die Rede sein. Vielmehr beinhaltet die angebliche Alternative zur normalen Bankfinanzierung eine ganze Reihe von Risiken und Nachteilen, mit denen sich interessierte Bauherren unbedingt vertraut machen sollten. Anders als bei der Tilgung eines Hypothekendarlehens können nämlich geleistete Zahlungen im schlimmsten Fall komplett verloren gehen. Etwa bei der Insolvenz eines als Verkäufer auftretenden Bauunternehmens. Ähnliches droht bei einer Pleite im Genossenschaftsmodell. Denn der Kunde investiert hier nicht in einen einlagengesicherten Banksparvertrag, sondern in eine risikoreiche unternehmerische Beteiligung. Auch mit zeitlichen Verzögerungen müssen sich Genossen eventuell abfinden. Der Zeitpunkt des Baubeginns hängt nämlich davon ab, wie viele weitere Mitstreiter in den gemeinsamen Topf einzahlen. Bleiben die Mitgliederzahlen weit hinter der Planung zurück, kann der Traum vom Eigenheim sogar komplett platzen.

Tipp: Selbst wenn das Konzept aufgehen sollte, kann ein Mietkauf ein teurer Weg in die eigenen vier Wände werden. Kommt doch gerade in der anhaltenden Niedrigzinsphase eine Bankfinanzierung mit langfristiger Zinssicherung häufig deutlich billiger. Und wer die daraus resultierende Zins- und Tilgungsbelastung heute noch nicht tragen kann, dürfte sowohl beim klassischen Mietkaufmodell als auch bei der Genossenschaftsvariante ebenfalls Probleme bekommen. Denn neben der Miete muss hier noch kräftig Eigenkapital angespart werden, um am Ende der Mietphase den Restkaufpreis zahlen zu können. Reicht das Ersparte nicht, führt an einer zusätzlichen Kreditaufnahme kein Weg vorbei. Spätestens dann erweisen sich die Werbesprüche als reine Luftblasen.

© Mai 2007 - ING-DiBa AG

Informationen: ING-DiBa AG Theodor-Heuss Allee 106 60486 Frankfurt am Main www.ing-diba.de

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